Bizden Haberler

Emlak İşletmeleri İçin MASAK Yükümlülükleri: Kimlik Tespiti Sınırı 370 Bin TL'ye Yükseldi

7 Ekim 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle MASAK kimlik tespiti sınırı 185.000 TL'den 370.000 TL'ye, elektronik transferlerdeki sınır 15.000 TL'den 30.000 TL'ye yükseldi. Taşınmaz alım satımına aracılık eden emlak işletmeleri 2008'den bu yana MASAK yükümlüsüdür. 2026 yılında şüpheli işlem bildirimi yükümlülüğünün ihlalinde 474.079 TL, kimlik tespiti yükümlülüğünün ihlalinde 284.449 TL idari para cezası uygulanır.

Hazine ve Maliye Bakanlığı Mali Suçları Araştırma Kurulu (MASAK) mevzuatında 7 Ekim 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle kimlik tespiti gerektiren işlem tutarı 370.000 TL'ye yükseltildi. Ticaret amacıyla taşınmaz alım satımı yapanlar ve bu işlemlere aracılık eden emlak işletmeleri ile emlak danışmanları, 5549 sayılı Kanun kapsamında yükümlüler arasında yer alıyor.

7 Ekim 2026'da ne değişti?

Suç Gelirlerinin Aklanmasının ve Terörün Finansmanının Önlenmesine Dair Tedbirler Hakkında Yönetmelik'te yapılan değişiklik (Karar Sayısı: 11845) yayımı tarihinde yürürlüğe girdi:

Tek bir işlemde ya da birbiriyle bağlantılı işlemlerin toplamında kimlik tespiti sınırı 185.000 TL'den 370.000 TL'ye yükseldi.
Elektronik transferlerde ve kripto varlık transferlerinde sınır 15.000 TL'den 30.000 TL'ye yükseldi.
Finansal kuruluşlarda, daha önce kimliği tespit edilmiş müşterinin internet, mobil kanal veya kayıtlı cep telefonuna gönderilen tek kullanımlık kodla (SMS OTP) doğrulanması hâlinde imza örneği alınmayabilecek.
Finansal kuruluş dışındaki yükümlüler (emlak işletmeleri bu gruptadır) için denetimde yalnızca "yükümlülük uyum denetimi raporu" düzenlenecek. Denetimde ihlal tespit edilirse bu rapor aynı zamanda yükümlülük ihlali inceleme raporu yerine geçecek.

Emlakçılar MASAK kapsamına yeni mi girdi?

Hayır. Tedbirler Yönetmeliği'nin 4. maddesinin birinci fıkrasının (n) bendi, "ticaret amacıyla taşınmaz alım satımıyla uğraşanlar ile bu işlemlere aracılık edenler"i 2008'den bu yana yükümlü olarak sayıyor. Ekim 2026 değişikliği kapsamı genişletmedi; tutar sınırlarını ve denetim raporu usulünü değiştirdi.

Kimlik tespiti hangi durumlarda gerekir?

Yönetmeliğin 5. maddesine göre yükümlüler kimlik tespiti yapmakla yükümlüdür:

Sürekli iş ilişkisi kurulurken, tutara bakılmaksızın,
Tek işlemde ya da birbiriyle bağlantılı işlemlerin toplamında tutar 370.000 TL veya üzerinde olduğunda,
Elektronik transferlerde tutar 30.000 TL veya üzerinde olduğunda,
Şüpheli işlem bildirimini gerektiren durumlarda, tutara bakılmaksızın,
Daha önce alınan kimlik bilgilerinin doğruluğundan şüphe edildiğinde, tutara bakılmaksızın.

Kimlik tespiti, müşteriyle birlikte müşteri adına hareket edenleri de kapsar; işlemin gerçek faydalanıcısının belirlenmesi için de gerekli tedbirler alınır. Konut ve iş yeri satış bedelleri çoğunlukla 370.000 TL'nin üzerinde olduğundan, aracılık edilen satışların büyük bölümünde kimlik tespiti gerekir.

Temel yükümlülükler

Müşterinin tanınması ve kimlik tespiti (5549 sayılı Kanun md. 3),
Şüpheli işlemlerin MASAK'a bildirilmesi (md. 4) ve bildirimin gizli tutulması,
MASAK'ın istediği bilgi ve belgelerin verilmesi (md. 7),
Belgelerin düzenleme tarihinden, kimlik tespitine ilişkin belgelerin son işlem tarihinden itibaren sekiz yıl saklanması (md. 8).

2026 yılı ceza tutarları

5549 sayılı Kanun'un 13. maddesi; müşterinin tanınması ve devamlı bilgi verme yükümlülüklerinin ihlalinde 30.000 TL, şüpheli işlem bildirimi yükümlülüğünün ihlalinde 50.000 TL idari para cezası öngörüyor. Bu tutarlar 5326 sayılı Kabahatler Kanunu'nun 17. maddesi uyarınca her yıl yeniden değerleme oranında artırılıyor. Emlak işletmeleri gibi finansal kuruluş olmayan yükümlüler için 2026 yılında uygulanan tutarlar:

Kimlik tespiti (müşterinin tanınması) yükümlülüğünün ihlali: 284.449 TL,
Şüpheli işlem bildirimi yükümlülüğünün ihlali: 474.079 TL.

Cezalar her bir ihlal için ayrı uygulanır; Kanun'da her yükümlülük için yıllık üst sınır da bulunur. Ayrıca bilgi ve belge verme ile saklama yükümlülüklerinin ihlali ve şüpheli işlem bildiriminin gizliliğinin ihlali, Kanun'un 14. maddesine göre bir yıldan üç yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adli para cezası gerektiren suçtur.

Şüpheli işlem bildirimi nasıl ve ne zaman yapılır?

Şüpheli işlem, şüphenin oluştuğu tarihten itibaren en geç on iş günü içinde MASAK'a bildirilir (Tedbirler Yönetmeliği md. 28/2). Sonradan yeni bilgi elde edilirse ek bildirim gecikmeksizin yapılır.
Bildirim, MASAK'ın EMİS.ONLINE sistemine e-Devlet ile giriş yapılarak elektronik ortamda ya da Şüpheli İşlem Bildirim Formu ile yapılabilir; formun bir örneği saklanır.
Gerçekleşen işlemler kadar yapılmaya teşebbüs edilen, yani tamamlanmayan işlemler de bildirim kapsamındadır (5549 sayılı Kanun md. 4/1).
Bildirimde bulunulduğu, işlemin tarafları dahil hiç kimseye açıklanamaz (md. 4/2). Kanun gereğince yükümlülüğünü yerine getiren gerçek ve tüzel kişiler hukuki ve cezai bakımdan sorumlu tutulamaz (md. 10).

İzmir'deki denetimler

Basına yansıyan haberlere göre İzmir'de yaklaşık 20 emlak ofisinde MASAK denetimi yapıldı; yaklaşık 800 emlak ofisinin bulunduğu ilde denetimlerin genişlemesi bekleniyor. Haberlerde denetimlerde MASAK eğitimi, satış sözleşmeleri, faturalar ile işlemlerin uyumu ve nakit ödemelerin incelendiği belirtildi. Konuyla ilgili resmî bir açıklama bulunmuyor.

MASAK'ın emlak sektörü rehberindeki örnek şüpheli işlem tipleri

MASAK'ın taşınmaz alım satımına aracılık edenler için yayımladığı Şüpheli İşlem Bildirim Rehberi'nde sektöre özgü 20 tip sayılıyor. Bunlardan bazıları:

Kimlik tespiti sınırının hemen altında kalan tutarlarla tekrarlanan talepler,
Makul bir gerekçe olmadan üçüncü kişiler adına satın alma,
İlk ödemenin nakit, kalanın olağan dışı bir yöntemle yapılması ya da altın veya kripto varlıkla ödemede ısrar edilmesi,
Taşınmazın kalitesine, konumuna, teslim tarihine ya da fiyat ve ödeme koşullarına ilgi gösterilmemesi,
Geçerli bir açıklama olmadan alıcının değişmesi veya değiştirilmek istenmesi,
Gerçek ya da piyasa değerinden önemli ölçüde farklı bedelle işlem yapılması,
Aynı taşınmazın kısa sürede art arda alınıp satılması ve fiyatta belirgin değişim olması.

Rehber, bu listenin sınırlayıcı olmadığını; listede yer almayan şüpheli işlemlerin de bildirilmesi gerektiğini belirtiyor.

Yaklaşan düzenleme: tapuda Güvenli Ödeme Sistemi

1 Ekim 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik değişikliğiyle, taşınmaz satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi uygulamasının 1 Aralık 2026'da başlaması öngörülüyor. Sistemin kapsamı, istisnaları ve kullanım bedeli, ilgili bakanlıklar ile yetkilendirilecek entegratör arasında imzalanacak protokolle belirlenecek. Uygulama başladığında satış bedelinin tahsil şekli, emlak işletmelerinin işlem dosyasında da önem kazanacak.

Emlak işletmeleri için kontrol listesi

Alıcı, satıcı ve adlarına hareket edenlerin kimlik bilgilerini işlem öncesinde alın ve teyit edin.
Gerçek faydalanıcıyı belirleyin; tüzel kişilerde yetki belgelerini dosyaya ekleyin.
Sözleşme, tapu bedeli, komisyon faturası ve tahsilat kayıtlarının birbiriyle uyumlu olmasına dikkat edin.
Nakit tahsilatları kayıt altına alın, mümkün olduğunca banka üzerinden çalışın.
Kimlik ve işlem belgelerini sekiz yıl saklayın.
Şüpheli bir durumda bildirimi MASAK'a yapın ve bildirimi taraflarla paylaşmayın.
Ofisteki emlak danışmanlarının bu yükümlülükleri bildiğinden emin olun.

İletişim

Cep / WhatsApp: 0532 515 50 35 · Ofis: 0232 503 00 30
E-posta: [email protected]
Adres: Bahçelievler Mah. 1831/14 Sok. No:12 D:1 Karşıyaka Tower, Karşıyaka / İzmir
SMMM Serkan Kaplan

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; her işletmenin durumu farklı olduğundan uygulamadan önce güncel mevzuatı ve kendi işlemlerinizi değerlendirmeniz gerekir.

Etiketler

#izmirmalimüşavir #karşıyakamalimüşavir #izmirmuhasebe #masak #emlak #emlakçı #emlakofisi #emlakdanışmanı #gayrimenkul #kimliktespiti #şüpheliişlembildirimi #resmigazete #karşıyaka